ก่อนหน้า
8 ถนนคนเดินขอนแก่น ตลาดขอนแก่น เดินชิล ชิมของอร่อย
อัพเดท
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม? วิธีเริ่ม ทำเล และคำนวณ Yield
27 ก.ค. 69
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า 2569 คุ้มไหม? ต้องรู้อะไรบ้าง
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเป็นการสร้าง Passive Income ที่ได้รับความนิยม แต่การซื้อคอนโดเพียงเพราะ “ทำเลดี” หรือ “ราคาถูก” อาจไม่เพียงพออีกต่อไป นักลงทุนจำเป็นต้องวิเคราะห์ทั้งแนวโน้มตลาด ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ต้นทุนแฝง ภาษี รวมถึงพฤติกรรมของผู้เช่าในแต่ละพื้นที่อย่างรอบด้าน
บทความนี้ Ocean Property จะพาไปเจาะลึกว่าการปล่อยเช่าคอนโดทำยังไง การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าได้เงินจริงไหม ต้องคำนวณ Rental Yield อย่างไร ต้องเลือกห้องแบบไหนให้ปล่อยเช่าง่าย พร้อมสรุปปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้การลงทุนคอนโดในปี 2569 สร้างกระแสเงินสดได้อย่างมั่นคงในระยะยาว
Key Takeaways
- การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในปี 2569 ไม่ได้วัดกันที่ทำเลติดรถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว แต่ต้องมองหาโครงการที่มี “ดีมานด์จริง” จากกลุ่มผู้เช่า เช่น มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และศูนย์กลางเศรษฐกิจในภูมิภาค
- จังหวัดขอนแก่นเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าจับตา จากการเติบโตของภาคการศึกษาและสาธารณสุข โดยเฉพาะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่มีความต้องการเช่าจากนักศึกษา บุคลากรทางการแพทย์ และคนวัยทำงานอย่างต่อเนื่อง
- ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรคำนวณ Rental Yield และต้นทุนแฝงทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และช่วงเวลาที่ห้องอาจว่าง เพื่อประเมินผลตอบแทนที่แท้จริงในระยะยาว
- ตัวอย่างคอนโดราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท อย่าง Ocean Oasis Khon Kaen หากปล่อยเช่าได้ประมาณ 8,000–10,000 บาทต่อเดือน มีโอกาสสร้าง Gross Rental Yield ราว 6–10% ต่อปี ซึ่งเป็นระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ปี 2569
ตลาดคอนโดในปี 2569 กำลังเข้าสู่ยุคของ การลงทุนตาม demand จริง มากกว่าการมองหาเพียงทำเลติดรถไฟฟ้าหรือใจกลางเมืองเหมือนในอดีต โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่คอนโดหลายแห่งมีราคาปรับตัวสูงขึ้นจนทำให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ลดลง ขณะเดียวกันคอนโดระดับกลางในบางพื้นที่ก็เริ่มเผชิญปัญหาอุปทานล้นตลาดและการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น
ในทางกลับกัน นักลงทุนจำนวนไม่น้อยเริ่มหันมามอง พื้นที่เมืองในแต่ละภูมิภาคที่มีความต้องการจากผู้พักอาศัยจริง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักศึกษา บุคลากรทางการแพทย์ หรือคนวัยทำงานในพื้นที่ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีความต้องการต่อเนื่องและมีอัตราการย้ายเข้า–ออกที่สม่ำเสมอ
จังหวัดขอนแก่นถือเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าจับตามอง ด้วยบทบาทของการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การศึกษา และสาธารณสุขของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเฉพาะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่มีประชากรนักศึกษาและบุคลากรรวมกันหลายหมื่นคนต่อปี ส่งผลให้ตลาดเช่าคอนโดมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง แตกต่างจากทำเลที่พึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนเพียงอย่างเดียว
นี่จึงเป็นเหตุผลที่นักลงทุนจำนวนมากเริ่มให้ความสนใจกับโครงการประเภท คอนโด low rise ในทำเลมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางเมืองมากขึ้น เพราะมีต้นทุนเริ่มต้นที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ขณะเดียวกันก็ยังมีโอกาสสร้างกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าในระยะยาว
ซื้อคอนโดปล่อยเช่าดีไหม? ข้อดีและความเสี่ยงที่ควรรู้
ข้อดีของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า
- สามารถสร้างรายได้ประจำจากค่าเช่า
- มีโอกาสได้รับกำไรจากราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น
- สามารถใช้สินเชื่อเพื่อสร้างผลตอบแทนจากเงินลงทุนก้อนเล็ก
- คอนโดเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้และถือครองระยะยาวได้
ความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่ต้องเตรียมรับมือ
- อาจเกิดกรณีที่ห้องว่าง ไม่มีผู้เช่า
- ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายซ่อมแซมและค่าส่วนกลาง
- การแข่งขันจากโครงการใหม่
- ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อาจเปลี่ยนแปลง
- ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
นักลงทุนควรวางแผนให้สามารถรับมือได้ แม้ห้องจะว่างนาน 3–6 เดือน โดยไม่กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงิน
หากเลือกทำเลที่เหมาะสม การปล่อยเช่าคอนโดสามารถสร้างกระแสเงินสดที่ครอบคลุมค่าผ่อนและยังเหลือกำไรได้ในระยะยาว
สูตรคำนวณ Rental Yield ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่า
การตัดสินใจว่าซื้อคอนโดให้เช่าคุ้มไหมควรดูที่ Rental Yield เป็นหลักมากกว่ามองแค่ค่าเช่าต่อเดือน
วิธีคำนวณ Gross Rental Yield
Gross Rental Yield = (รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาคอนโด) × 100
โดยทั่วไป Yield ที่น่าสนใจควรอยู่ที่ประมาณ 6–8% ขึ้นไป
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า Ocean Oasis ขอนแก่น มีโอกาสสร้าง Gross Rental Yield ประมาณ 6–10%
วิธีคำนวณ Cash on Cash Yield
สำหรับผู้ที่กู้ธนาคาร ควรคำนวณผลตอบแทนสุทธิจากเงินลงทุนจริงด้วย
Cash on Cash Yield = (กำไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่างวด ÷ เงินลงทุนตั้งต้น) × 100
Cash on Cash Yield จะช่วยให้เห็นภาพว่า การลงทุนคอนโดให้เช่าสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงได้เท่าไหร่
ลงทุนคอนโดแถวไหนดีให้ปล่อยเช่าง่าย?
คำถามสำคัญของนักลงทุนมือใหม่คือลงทุนคอนโดแถวไหนดี ให้ปล่อยเช่าง่าย
ทำเลใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งงาน
กลุ่มผู้เช่าที่เป็นพนักงานออฟฟิศมักให้ความสำคัญกับเวลาเดินทาง ทำเลใกล้รถไฟฟ้า CBD และอาคารสำนักงานยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ
ทำเลใกล้มหาวิทยาลัย
แถบมหาวิทยาลัยถือเป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีความต้องการเช่าต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ที่มีทั้งนักศึกษา อาจารย์ และบุคลากรทางการศึกษา
ทำเลที่กำลังเติบโต
พื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ถนนสายหลัก หรือโครงการขนาดใหญ่เข้ามาพัฒนา มักมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
เลือกห้องแบบไหนให้ปล่อยเช่าง่ายที่สุด?
ห้อง Studio และ 1 Bedroom ยังเป็นตัวเลือกยอดนิยม
กลุ่มคนวัยทำงาน นักศึกษา และ First Jobber มักมองหาห้องที่มีขนาดพอเหมาะและค่าเช่าเข้าถึงได้ง่าย ทำให้ห้อง Studio และ 1 Bedroom เป็นประเภทที่ปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด
เลือกห้องแบบ Fully Furnished
คอนโดที่ตกแต่งครบพร้อมอยู่ช่วยลดต้นทุนและระยะเวลาในการเตรียมห้องก่อนปล่อยเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่สามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที
อย่าเลือกห้องจากความชอบส่วนตัว
การเลือกห้องควรเริ่มต้นจากการวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายก่อนเสมอ นักลงทุนจำนวนมากพลาดเพราะเลือกห้องจากมุมมองของตัวเอง ทั้งที่กลุ่มผู้เช่าอาจมีความต้องการแตกต่างออกไป
ค่าใช้จ่ายที่คนลงทุนคอนโดปล่อยเช่ามักมองข้าม
นอกจากค่าผ่อนแล้ว ยังมีต้นทุนอีกหลายส่วนที่ต้องคำนวณ เช่น ค่าส่วนกลางรายปี ค่าซ่อมบำรุง ค่าทำความสะอาด ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าประกัน ค่านายหน้า ค่าโฆษณาหาผู้เช่า และเงินสำรองกรณีห้องว่าง
หากไม่ได้เผื่อต้นทุนเหล่านี้ อาจทำให้ผลตอบแทนจริงออกมาต่ำกว่าที่คาดคำนวณไว้
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าต้องรู้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
คอนโดที่นำมาปล่อยเช่าจะถูกจัดเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน และเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย เริ่มต้นประมาณ 0.02%
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า
รายได้จากการปล่อยคอนโดให้เช่าคอนโดถือเป็นเงินได้ประเภท 40(5) ซึ่งต้องนำมายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี
ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
นักลงทุนควรเตรียมงบเพิ่มเติมประมาณ 10–15% ของราคาห้อง สำหรับค่าใช้จ่ายอย่าง ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ
นอกจากนี้ ควรศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องรวมถึงเลือกซื้อโครงการที่ผ่านการประเมินด้านสิ่งแวดล้อม (EIA)
เช็กลิสต์ 8 ข้อ ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด ควรตรวจสอบเรื่องต่อไปนี้
- ศักยภาพของทำเลคอนโด
- กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย
- ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่
- Rental Yield ที่คาดการณ์ได้
- นโยบายของนิติบุคคล
- คุณภาพของโครงการ
- สภาพห้องจริง
- ความพร้อมทางการเงินของตนเอง
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในขอนแก่น ศูนย์กลางภาคอีสาน
สำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายพอร์ตออกจากกรุงเทพฯ มาลงทุนอสังหาฯ ขอนแก่น หรือ ลงทุนคอนโดขอนแก่น ด้วยราคาคอนโดขอนแก่นที่ปัจจุบันยังไม่สูงมากจากการเติบโตของมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ ที่ช่วยสร้างดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัย
ทำเลรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นและย่านใจกลางเมืองยังเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง โดยเฉพาะกลุ่มนักศึกษา บุคลากรทางการแพทย์ และคนวัยทำงานที่ย้ายเข้ามาในจังหวัด
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรให้สร้างผลตอบแทนระยะยาว
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในปัจจุบันต้องมองภาพรวมทั้งทำเล กลุ่มผู้เช่า ต้นทุน และผลตอบแทนที่แท้จริง หากเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ผู้เช่าได้ตั้งแต่วันแรก ก็มีโอกาสสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะยาว
สำหรับผู้ที่มองหา คอนโดขอนแก่นเพื่อการลงทุน โครงการคอนโดใกล้มหาลัยขอนแก่น อย่าง Ocean Oasis Khon Kaen ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ ด้วยทำเลใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่น เดินทางสะดวก และตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าที่มีความต้องการจริงในพื้นที่
นอกจากนี้ โครงการยังสะท้อนแนวคิดคอนโด sustainable และการพัฒนาแบบ คอนโด low rise ที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและการอยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
สามารถติดต่อเข้าชมโครงการโอเชี่ยน โอเอซิส ได้ผ่านช่องทาง
Line Official: @oceanproperty
โทรศัพท์: 02-038-5011
อีเมล: info@oceanproperty.co.th
FAQ
Q: ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคืออะไร?
A: การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า คือการซื้อคอนโดเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่ารายเดือน (Passive Income) โดยเจ้าของอาจถือครองระยะยาวเพื่อรับผลตอบแทนจากค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยสำคัญ เช่น ทำเล กลุ่มผู้เช่า ค่าใช้จ่าย และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) ก่อนตัดสินใจ
Q: ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดดีไหม?
A: การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้ระยะยาวและกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนรูปแบบอื่น โดยคอนโดที่อยู่ในทำเลที่มีดีมานด์จริง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย แหล่งงาน หรือระบบขนส่งสาธารณะ มักมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่าย อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรเตรียมเงินสำรองสำหรับช่วงที่ห้องว่าง รวมถึงค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าบำรุงรักษา
Q: ปล่อยเช่าคอนโด 1 เดือน ผิดกฎหมายไหม?
A: โดยทั่วไป การปล่อยเช่าคอนโดเป็นระยะเวลา 1 เดือน หรือมากกว่า 30 วัน ไม่ถือว่าผิดกฎหมาย เนื่องจากไม่เข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 แต่การปล่อยเช่ารายวันหรือระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ เช่น Airbnb อาจผิดกฎหมาย หากโครงการไม่ได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม
Q: ข้อดี ข้อเสีย ซื้อคอนโดปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง?
A: ข้อดี ของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคือ สามารถสร้างรายได้ประจำจากค่าเช่าได้ มีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่าการซื้อบ้านหรือที่ดิน และสามารถต่อยอดการลงทุนให้เป็นสินทรัพย์ระยะยาวได้
ส่วนข้อเสียของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคือ ผู้ลงทุนจำเป็นต้องรับความเสี่ยงจากช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า ต้องรับผิดชอบค่าซ่อมบำรุงและค่าส่วนกลาง ต้องรับภาระด้านภาษีและค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องวางแผนล่วงหน้า และอาจได้รับผลกระทบจากภาวะอุปทานล้นตลาด
ถัดไป
คอนโด Low Rise VS คอนโด High Rise มีกี่ชั้น เลือกแบบไหนดี
-
บทความล่าสุด
-
อัพเดทคอนโด Low Rise VS คอนโด High Rise มีกี่ชั้น เลือกแบบไหนดี
-
อัพเดทลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม? วิธีเริ่ม ทำเล และคำนวณ Yield -
ไลฟ์สไตล์8 ถนนคนเดินขอนแก่น ตลาดขอนแก่น เดินชิล ชิมของอร่อย
-
อัพเดทEIA คืออะไร? การประเมินผลกระทบที่ผู้ซื้อคอนโดควรรู้
-
-
บทความที่เกี่ยวข้อง
-
อัพเดทราคาคอนโดขอนแก่น 2569 เริ่มต้นกี่ล้าน? ส่องงบทำเลน่าสนใจ -
อัพเดทโอเชี่ยน ทาวน์ เมือง–รัษฎา ภูเก็ต เข้าร่วม มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ประหยัดค่าใช้จ่ายได้หลายหมื่นบาท -
อัพเดท5 เหตุผลกับคอนโดน่าลงทุน “โอเชี่ยน แกรนด์ เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ - ขอนแก่น” -
อัพเดทลงทุนอสังหาฯ ขอนแก่นดีไหม? วิเคราะห์ทำเลและโอกาสเติบโต
-